«Ora 30mila famiglie sono senza rimborso»
Le imprese falliscono e gli acquirenti restano senza gli acconti versati. La normativa imporrebbe la garanzia fideiussoria da parte del costruttore: «Inapplicata»
Secondo i suoi detrattori è l'ennesima dimostrazione di un refrain antico, iscritto - a ben vedere - nel corredo cromosomico del Paese. Identità collettiva o semplice sottobosco di elusione e malcostume, la traduzione che ne deriva sarebbe la seguente: «Fatta la legge, trovato l'inganno». L'impianto normativo materia del contendere è la legge 210/04, cui ha fatto seguito un decreto legislativo che disciplina i diritti patrimoniali degli immobili in costruzione. Un fiore all'occhiello - si presume da allora - per tutelare gli acquirenti di immobili (famiglie) che, anticipando al costruttore quote consistenti del prezzo della casa, si fossero trovati senza garanzie in caso di fallimento dell'impresa edile.
LO SCHEMA LEGISLATIVO - Quella legge - animata da intento bipartisan - sembrava aver colmato un preoccupante vuoto normativo. E tutelava ex-post oltre 12mila famiglie (quante le segnalazioni arrivate alla Consap, concessionaria servizi assicurativi pubblici) frodate per una cifra-monstre di circa 778 milioni di euro tra il 1993 e il 2005 (dati Scenari Immobiliari). Il testo licenziato dal Parlamento e tuttora in vigore prevede: 1- l'obbligo per l'impresa di costruzione di una fideiussione pari agli importi incassati a titolo di anticipo per l'acquisto di un'abitazione; 2- L'obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi (la polizza postuma decennale).
IL PIANO PRATICO - Ebbene, denuncia Assocondomini, si tratterebbe di una legge applicata soltanto nel 30% dei casi. Di più: il numero delle famiglie coinvolte nelle oltre 7mila procedure fallimentari di imprese (dati Cerved) negli ultimi cinque anni (retaggio della Grande Crisi dell'edilizia) sarebbe non inferiore a 30mila. Famiglie per le quali non è stata applicata la legge di tutela e che si trovano pertanto ad aver dilapidato i risparmi di una vita e ora sono coinvolti in complicate controversie legali per vedersi restituito il maltolto.
LE SACCHE DELL'ILLEGALITA' - Pur con una normativa formalmente stringente sussisterebbero ampi margini di manovra per gli imprenditori edili border line, magari al timone di piccole imprese alle quali le banche guardano con diffidenza perché non ritenute solide in termini patrimoniali. I comportamenti non corretti spaziano -scrive Scenari Immobiliari in un report di giugno 2011 (l'ultimo sul tema) - dall'evasione fiscale al rifiuto di adempiere all'obbligo fideiussorio. Rifiuto che può manifestarsi attraverso un tacito accordo con l'acquirente chiedendogli di rinunciare alla fideiussione in cambio di finiture aggiuntive e migliorie, oppure presentandogli diverse opzioni di acquisto con prezzi più elevati in caso di fideiussione.
L'INTRIGO DELLA POLIZZA - Altro elemento in cui l'elusione sembra farla da padrona è la polizza postuma decennale, che impone al costruttore di contrarre una polizza assicurativa a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile. Qui - complice l'assenza di uno schema a cui fare riferimento - sembra aver prevalso una garanzia-base che copre solo i gravi difetti strutturali, perché i costi delle polizze sarebbero piuttosto elevati (non alla portata delle imprese più deboli) variando enormemente a seconda di ciò che si vuole "coprire". Così - in caso di mancato rilascio - neanche il mondo delle professioni, come quella dei notai, può intervenire rifiutandosi di rogitare in assenza della polizza. E la soluzione più ovvia è quella di un accordo economico tra costruttore e acquirente in cui si stabilisce il riconoscimento dell'eventuale danno, ma tutto è lasciato alla discrezionalità e alle capacità di trattativa dei singoli.
LA PROPOSTA DI LEGGE - Ecco perché alcuni parlamentari (Brugger, Lussana) hanno firmato un emendamento alla legge 210/04, bocciato di recente dalle commissioni riunite VI e X della Camera con la giustificazione di dover rimandare il tutto ad una legge delega senza avvitare ulteriormente il rapporto banca-impresa (si legga restrizione del credito). Nella proposta s'inaspriva il sistema sanzionatorio per le imprese edili che non presentavano la garanzia fideiussoria e la polizza decennale, demandando ai notai di segnalare l'elusione ai comuni i quali comminavano la sanzione e intascavano una quota della stessa. «Sarebbe stata una conquista civile e una tutela per tutte le famiglie acquirenti», dice a Corriere.it Franco Casarano, presidente Assocondomini. «Sarebbe stato un colpo di mano, in un momento di fortissima crisi dell'edilizia e di un credito erogato col contagocce», replica Paolo Buzzetti, presidente Ance, associazione nazionale costruttori edili. Nel mezzo la naturale tripartizione banche-imprese-famiglie. Chi è l'anello più debole?
Fabio Savelli
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